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律师提醒:个人通过公司名义购房 风险大费用高
来源:厦门房地产联合网发布时间:2011年12月22日作者:

      一段时间以来,“限购令”犹如一道无形的“高墙”,在遏制炒房投机的同时,也“误伤”了一部分改善型刚需,不少人通过其他途径“逃离”限购。记者走访发现,“限购令”限的是业主、个人,但对于“非个人”购置住宅并没有限制。

  近日,某项目开盘时,一位前期业主以公司名义一次性购买了12套低层的住宅,称将用作公司办公、给员工居住。对此,网友提出疑问“一个业主怎能买12套?限购令难道是骗人的吗?”“以公司的身份购房,可以认购多少套?存在什么风险?”

  记者从相关部门了解到,以公司名义购买多套商品房在理论上是可行,目前对于以公司名义购房并无相应法律法规的限制性规定。以公司名义购买的房产到底有没有风险?带着网友的疑问,记者采访到了福建天凯律师事务所苏奕欣律师。

 

风险:通过公司名义购房 在限购期间无法回购


  “个人将房款交给个别公司,以公司名义购房,确实可逃避限购。但是,以公司名义所购房产,在另行转让给个人时,风险还是蛮大的。”苏奕欣律师表示。

  “首先,以公司名义购房,房屋无法列为个人财产,房产就将被视为公司固定资产,需要每年列入财务报表计算折旧。另外,一旦公司财务状况出现问题,房产也有可能被抵押、变卖。其次,以公司名义购房存在巨大税费压力,除营业税、土地增值税、个人所得税外(和商业地产类似,取税费标准高值),公司所购房产每年还得固定缴纳高额房产税。”

  “这个房产税和现在针对住宅市场开征的房产税不同。一直以来,企业资产每年都需要缴纳一笔税率不菲的房产税。”某业内人士坦言,“企业房屋的税费与企业的盈利状况也有密切联系,税费交多少,盈利状况很重要。”

  另外一位业内人士称,除了缴纳税费明显增多外,无法列为个人财产也是公司购房存在的问题。他表示,个人以公司名义购房后,在限购政策执行期间,个人无法从公司购回该房产,不能实现产权在公司和个人之间转让,所以实际购房的个人只能享有使用权。“限购细则出台后,相关部门并没有明确政策执行时间多长,对个人来说时间的不确定存在很多风险,如公司起私心将房产据为己有,那么实际出资的购房人权益将无法得到保障,购房人在此期间承担的风险极大。”

  “即使是以本人名义注册的公司,要想把公司购房转到个人名下,也必须通过转售程序,缴纳相关税费后办理过户手续。”苏奕欣律师告诉记者。

 

算账:公司名义购房比个人购房需多缴纳近10万税费


  “以公司名义购房,所缴纳的税费,比个人购房缴纳的税费,应该说是比较高”。对此,苏奕欣律师还给购房者详细算了一笔账, 以首次购买一套100平方米、总房款300万元的5年内二手房为例,分别计算了个人购房和个人以公司名义购房需缴纳的税费总额。计算发现,以公司名义为个人购房比个人购房需多缴纳税费7.17万元。

  个人购房:税费支出=契税4.5万(300万×1.5%)+营业税16.5万(300万×5.5%)+个人所得税3万(300万×1%)=24万元 

  个人以公司名义购房:税费支出=契税9万(300万×3%)+营业税16.5元(300万×5.5%)+个人所得税3万(300万×1%)+房产税2.52万[300万×(1-30%)×1.2%]+印花税0.15万(300万×0.5‰)=31.17万元

 

中介:厦门以公司名义购房仅属“个案”


  记者走访了几家二手房中介,丹厦房产和厦房置换的工作人员均表示,个人以公司名义买房规避限购令的案例很少。“个人以公司名义买的房子,房子的产权登记在企业名下,个人只有使用权,而产权转让需要支付巨额的税费不说,以后还得考虑房子的买卖问题。”厦房置换的某工作人员表示。

  “个人以公司名义买的房子税费太高了,和个人买卖不同,二次销售时,要按销售差价交很高的土地增值税。企业卖房,最少也要交销售差价20%的土地增值税,这么高的税费购房者哪里敢买。如果是个人自己的公司,他自己愿意承担这部分税费,那也是可以的,但还是不建议用这种方式买。”丹厦房产中介人员告诉记者。